Договор дороже денег

30 июня президент страны подписал поправки в закон “О долевом участии в жилищном строительстве”. По факту они должны ужесточить действующий документ: заставить застройщиков работать по правилам, защитить покупателей жилья от недобросовестных строительных кидал.

- С 12 июля вся ипотека должна выдаваться исключительно на объекты, у которых есть разрешения на строительство и привлечение денег дольщиков. Это одно из нововведений! А в течение 60 дней после публикации закона, это примерно к 1 сентября, все предварительные договоры, которые заключаются с дольщиками, вне закона, — объяснил нам руководитель рабочей группы по поправкам в закон мажилисмен Ерлан АБДИЕВ.

Как было раньше?

Закон “О долевом участии в жилищном строительстве” заработал ещё в 2016 году, напоминает руководитель юридической компании UVENTAS Kazakhstan Татьяна ЗЫРЯНОВА. И уже тогда в нём были чётко прописаны варианты привлечения денег девелоперами от покупателей квартир в строящемся доме: через гарантию от единого оператора — АО “КЖК”, при поддержке банка либо после возведения каркаса много­этажки. Принимать финансы от дольщиков требовалось по договору о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ). Но тут, объясняет Зырянова, многие застройщики, опираясь на Гражданский кодекс, начали предлагать иные документы.

- Тот же предварительный договор согласно Гражданскому кодексу должен содержать чёткое понимание предмета договора, срок заключения основного договора. А если он у нас отсутствует? Или договор бронирования, который вообще можно трактовать как договор услуги. То есть я буквально даю вам место в очереди за сумму, равную стоимости квартиры?.. Все это, по сути, нарушения, но тем не менее такие договоры заключают и принимают, — удивляется Зырянова.

Изначально, вспоминает вице-президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ, под пристальным вниманием были только крупные застройщики, остальных мониторингом почти не охватывали. В итоге, говорит Микрюков, 70 процентов участников строительного рынка стали работать в обход закона.

ДДУ — и точка?

Теперь же в рамках поправок, продолжает Микрюков, в Гражданский кодекс внесены корректировки. Они, по его словам, запретят при приобретении жилья предлагать и подписывать иные договоры, помимо ДДУ.

Важно! Нормы закона будут распространяться и на малоэтажные жилые комплексы, и на комплексы частных жилых домов, если в них насчитывается минимум 50 объектов.

ДДУ, напоминают эксперты, обещает ряд преимуществ. Помимо гарантии того, что ваш дом будет построен, есть плюсы и в мониторинге за ходом строительства, целевым использованием ваших денег, предоставлении отчета единому оператору, банку, акимату.

Кстати, среди алматинских застройщиков новые поправки ажиотажа пока не вызвали. Мы обзвонили около десяти разных компаний — от крупных до небольших. Почти все они продолжают работать по старой схеме, некоторые о новом формате работы даже не знают. И только треть менеджеров заверила: как только поправки вступят в силу, они готовы перейти на договоры ДДУ.

Если девелопер, уточняет Татьяна Зырянова, настойчиво предлагает вам иной договор, вы вправе требовать ДДУ. Ответ “нет”? Получите письменный отказ и обратитесь с жалобой в акимат. Дальше уже они должны провести проверку нарушителя. Тем, кто заключил предварительный договор до момента вступления поправок в силу, юрист рекомендует попросить компанию поменять его на договор ДДУ.

- Что если вы все же после вступления закона в силу будете работать по иному договору с застройщиком? Если нач­нутся проблемы между застройщиком и дольщиком, то суд все равно рассмот­рит дело. Форма договора все же не может влиять на взыскание в граж­данско-правовом поле. Стройкомпании грозит штраф, а вы в случае выигрыша, возможно, сможете вернуть вложенное. Но какой ценой? Придётся доказывать, взыскивать, ждать. На это могут уйти годы. С договором ДДУ вы защищены, есть гарантии! — предупреждает Татьяна Зырянова.

Заходи на рынок честно!

Кстати, к сентябрю этого года девелоперы должны полностью прекратить принимать деньги от дольщиков, если они не имеют на это право. При этом продолжать строить объект они могут за счёт собственных средств. И если в течение полугода с момента вступления закона в силу компания успеет поднять каркас высотки, то сможет даже получить разрешение на привлечение финансов от покупателей.

Причём, отмечает Зырянова, в этом случае застройщику даже необязательно иметь наработанный опыт и объём построенных “квадратов”, как того требует закон. Это сделано для того, чтобы стартаперы официально могли зайти на рынок, работать легально и завершить проект.

Есть послабления и для тех, кто планирует возводить многоэтажки или коттеджные городки после начала действия поправок и желает делать это по правилам. Для них общий наработанный стаж в отрасли, количество введенных в экс­плуатацию метров снижены почти в два раза.

Для тех, кто будет искать пути решения в обход поправок, — увеличенные штрафы! Если будут продавать квартиры или дома без нужного разрешения, придётся заплатить до 2000 МРП, это почти 7,9 миллиона тенге. Засекут рекламу строящегося вне закона жилья — придётся раскошелиться на 1000 МРП, это примерно 3,9 миллиона тенге.

- Ещё одно новшество: для дольщиков сокращены сроки завершения строительства. Раньше застройщик мог продлить договор три раза по три месяца, итого на девять месяцев. Теперь продлить можно один раз на пять месяцев, — подчеркнул Микрюков.

Вместо кеша — безнал

С 2 января 2026 года оплачивать покупку доли в строящемся жилье можно будет только по безналу.

Кстати, до сих пор очень часто в офисы компаний приносят живые деньги.

- Доля таких сделок была большой. Например, вся ипотека по программе “7-20-25” ограничена максимальной суммой 25 миллионов, хотя квартир с такими ценами практически нет. И мы зафиксировали: свыше 14 тысяч квартир, которые были реализованы по этой программе, 4-5-комнатные. Мы предположили, что в крупных городах такое жилье в чистовой отделке может стоить порядка 50 миллионов тенге. Как все делали? 25 миллионов вносили в кассу наличными, а потом на оставшуюся сумму брали ипотеку. То есть половина суммы уходила черным кешем, — объясняет вице-президент Ассоциации застройщиков.

С нового года, продолжает Микрюков, вы заключаете с застройщиком договор ДДУ, который тут же вносится в единую информационную систему “Казреестр”. Банк, который подключен к базе данных, должен проверить документ: разрешение компании на привлечение средств дольщиков или гарантию АО “КЖК”. Если этого нет, то платеж просто не пройдёт. Сговор банка и девелопера, считает спикер, исключен — слишком большие риски.

Где есть подводные камни?

Закон и поправки в него, считает председатель алматинского городского филиала республиканского ОО “Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, очень важны и нужны. В них, по сути, собрали опыт многих стран, где такая система работает. И последнее слово — ключевое! У нас же могут остаться небольшие компании, фирмы-одно­дневки, которые будут привлекать финансы по своей схеме. Вместо договора ДДУ или того же предварительного договора создадут какой-нибудь инвестиционный жилищный сертификат или, прикидывает эксперт, “биткоин-хоум”. По факту, считает он, это ведь не сделка купли-продажи жилья, можно и в банк отправлять клиентуру.

- И потом любой предприниматель может пополнить свой счёт. Банк не мониторит, что это за деньги, он их принимает, берет свою комиссию и пополняет счёт. Нет такого законодательного требования, чтобы отказать в этом, — рассуждает Татьяна Зырянова.

Многие покупатели, уверен Талгат, будут идти на поводу у таких “импровизаторов”. Подпишут любой сомнительный документ, лишь бы купить квартиру дешевле.

- У нас закон опять может не сработать. Проб­лема в тотальном дефиците жилья. Посмотрите, сколько человек стоит в очереди на него! И это не учитывая, что последние 15 лет у нас происходит беби-бум. Скоро эти дети подрас­тут, выйдут во взрослую жизнь, и им нужно будет жилье. Поэтому спрос на него в ближайшее десятилетие обеспечен, — подсчитал Мухамедгалиев.

Штрафы, даже увеличенные, застройщиков не всегда приведут в чувство. Часто игрокам этого рынка, говорит спикер, нарушить закон дешевле, чем соблюдать его. И потом, прогнозирует он, возможно, эти семь миллионов заложат в “квадраты” для покупателей. Тут нужны реальный контроль и возможность акиматов мониторить застройщиков, пресекать нарушения на корню. А не как обычно: здание почти возведено, а акимат только начинает реагировать.

- Сколько раз такое было в Алматы, когда акимат публиковал список объектов, куда они не рекомендуют вкладывать деньги, потому что там нет всех разрешений. А в списке много уже построенных зданий. Вопрос: как этот объект существовал и так долго привлекал деньги под носом у государства? Так же может и сейчас произойти, — предполагает Мухамедгалиев.

Контроль со стороны акиматов, соглашается Микрюков, ранее был абсолютно неэффективным. Сейчас, заверяет спикер, он в рамках новых поправок должен быть усилен. Ответственность должны брать и сами покупатели “квад­ратов”. Если им дают на подпись иной договор, это уже повод как минимум попросить изменить его на ДДУ, как максимум — обратиться с жалобой в соответствующие органы.

Елена БАХАРЕВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Опрос в тему

Если вам обещают сделать скидку в 10 процентов на жилье в новостройке, но оформить через договор бронирования, пойдёте ли вы на эти условия?

- Да, 2-3 миллиона на дороге не валяются.

- Нет, рисковать не буду, потребую договор долевого участия.

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

Приходилось ли вам конфликтовать из-за парковки?

- Нет, у меня своё парковочное место (гараж, частный дом)...............20%

- До конфликта не доходило, но нервов много нужно, чтобы найти парковку.........................................38%

- Бывало, спорили и ругались.........................................................18%

- Доходило до драки.......................................................................6%

- К счастью, у меня нет машины......................................................18%

Темы:

• Главная тема